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伯安財(cái)經(jīng)觀(guān)察：隨著中國(guó)股市降溫和人民幣貶值，人們的注意力將重新回到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否步入下行通道的問(wèn)題。在我看來(lái)，房地產(chǎn)繁榮期已經(jīng)結(jié)束，但由于房地產(chǎn)買(mǎi)家被要求支付至少30%的首付款，發(fā)生危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)很低。
住房市場(chǎng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要的領(lǐng)域之一，也是被誤解程度最深的領(lǐng)域之一。重要是因?yàn)樽≌康禺a(chǎn)直接占到10%以上的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)。誤解是因?yàn)樗坪鹾苌儆杏^(guān)察人士真正理解中國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。
在黨管一切的時(shí)代，大部分工人被允許以大幅低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)政府住房，結(jié)果是中國(guó)住房擁有率高達(dá)89%，躋身世界最高水平之列，而美國(guó)和英國(guó)的住房擁有率大約為64%。但這并不意味著中國(guó)人購(gòu)置新房的愿望都得到了滿(mǎn)足。相當(dāng)大一部分住房不合標(biāo)準(zhǔn)，因此升級(jí)需求非常可觀(guān)。只有55%的人口住在城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)人口比例還會(huì)繼續(xù)上升，推動(dòng)住房需求。
在中國(guó)銷(xiāo)售的幾乎所有住房都是公寓，而非單戶(hù)住宅。約80%的公寓是在建成一年或更早之前賣(mài)出的，這被稱(chēng)為預(yù)售。這是中國(guó)新城市需要一段時(shí)間才會(huì)人氣上升的一個(gè)原因。
例如，在眾多“鬼城”榜單上被列入的鄭州，人們?cè)谛聟^(qū)買(mǎi)房的意圖就是要在幾年后才住進(jìn)去，他們的決策依據(jù)是房?jī)r(jià)將會(huì)隨著地鐵線(xiàn)路的開(kāi)通而上漲。自那之后第一條地鐵開(kāi)通，新城開(kāi)始繁榮起來(lái)。這種格局在全國(guó)各地重復(fù)出現(xiàn)。
關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的一個(gè)誤解是，大多數(shù)買(mǎi)家是投機(jī)者。實(shí)際上，住宅市場(chǎng)由自有住房者驅(qū)動(dòng)。從全國(guó)各地的銷(xiāo)售經(jīng)理們收集來(lái)的數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去3年期間，投資買(mǎi)家不足10%。
過(guò)去10年間住房?jī)r(jià)格年均上漲9%貌似符合泡沫的特征，但與此相伴隨的是城鎮(zhèn)居民名義收入年均12%的增長(zhǎng)。
史無(wú)前例的收入增長(zhǎng)不僅支持了中國(guó)引人矚目的消費(fèi)故事，還支持了健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。過(guò)去10年期間，經(jīng)通脹調(diào)整后的城鎮(zhèn)居民收入每年增長(zhǎng)7%以上，同時(shí)在過(guò)去9年間農(nóng)村居民實(shí)際收入每年增長(zhǎng)7%。相比之下，過(guò)去10年期間美國(guó)和英國(guó)的實(shí)際收入年均增長(zhǎng)率分別為1%和0.3%。
任何資產(chǎn)類(lèi)別出現(xiàn)泡沫的一個(gè)重要前提是很高的杠桿水平，這是因?yàn)槿绻麤](méi)有高的杠桿水平，價(jià)格大幅下跌的后果就是有限的。在中國(guó)，購(gòu)房者的杠桿水平較低，因?yàn)樵谶^(guò)去3年大約15%的買(mǎi)家是全款購(gòu)房，而貸款購(gòu)房者被要求最低支付30%的首付款。
目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，但遠(yuǎn)未到許多人所說(shuō)的崩盤(pán)的地步。在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)年均增速難免將有所放慢。住宅市場(chǎng)也是如此。新房?jī)r(jià)格同比下降6%，而一年前同比上漲約4%，但鑒于購(gòu)房者被要求使用大量現(xiàn)金購(gòu)房，即便更大幅度的下跌也不會(huì)讓房屋凈值為負(fù)。
住房基本面需求依然健康。每年大約有1300萬(wàn)對(duì)夫婦結(jié)婚，而新婚夫婦占到新建住房銷(xiāo)售的大約三分之一。收入持續(xù)以健康的步伐增長(zhǎng)，家庭儲(chǔ)蓄在過(guò)去10年里增長(zhǎng)逾300%，至8.5萬(wàn)億美元，超過(guò)俄羅斯、巴西、印度和意大利的GDP總和。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮時(shí)期已經(jīng)結(jié)束，但這個(gè)更為成熟的市場(chǎng)遠(yuǎn)非一場(chǎng)災(zāi)難。今年中國(guó)人仍可能購(gòu)買(mǎi)大約1000萬(wàn)套城鎮(zhèn)新建住房，幾乎是美國(guó)去年新房和現(xiàn)房銷(xiāo)量總和的兩倍。
(本文作者是銘基亞洲(Matthews Asia)投資策略師 羅福萬(wàn) 英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》撰稿 譯者/鄒策)
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